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上海安盛房产开发有限公司租赁合同纠纷

来源:李定寰律师网 | 作者:李定寰 | 时间:2017/11/20

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  上诉人池干透因合同纠纷一案,不服上海市青浦区人民法院(2005)青民一(民)初字第3197号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审法院经审理查明:2005年6月15日,池干透、上海安盛房产开发有限公司(以下简称安盛公司)签订房屋一份,约定:安盛公司将其合法拥有的坐落于上海市青浦区沪青平公路2518号3幢的房屋及场地出租给池干透使用;安盛公司出租给池干透使用的该房屋建筑面积为233.6平方米;池干透向安盛公司承诺租赁该房屋及场地作为居住、堆放门窗、修理门窗使用;池干透保证在租赁期内未征得安盛公司同意以及按规定须经有关部门审核批准前,不擅自改变上款约定的使用用途;该房屋及场地租赁期为 12个月,自2005年7月1日起至2006年6月30日止;该房屋及场地每年租金为人民币150000元(以下币种均为人民币),池干透在签订合同时一次性付清1年的租金150000元、押金12,500元(一个月租金);租赁期满后待各种费用结清、场地清理后,余款退还给池干透;池干透不得利用承租期间进行非法活动,损害公共利益;合同还约定:池干透擅自改变合同约定的租赁用途,或利用该房屋进行违法违章活动的,安盛公司可书面通知池干透本合同,违反合同的一方应向另一方按月租金的双倍支付违约金。合同另对其他义务作了约定。合同签订后,池干透即支付安盛公司租金150000元及押金12,500元,安盛公司亦将房屋交付给池干透使用。之后,池干透即在本案租赁房屋的场地上搭建了约4,000至5,000平方米左右的棚舍(材料为简单的石棉瓦),并用建筑垃圾铺设了内部道路及排了水电管道。2005年8月10日,上海市青浦区公安消防支队发给安盛公司一份责令限期改正通知书,认为本案系争房屋内搭建临时建筑物,且不符合消防安全要求,违反了《上海市消防条例》第三十三条,必须拆除;建筑物耐火等级不符合要求,违反了《上海市消防条例》第十五条第一款第四项规定,必须经公安消防机构审核验收通过,方可投入使用;临时建筑物存在“三合一”现象,违反《上海市消防条例》第三十六条,宿舍、灶头必须搬出;无市政消防水源、消防设施,应按国家有关规定配置消防设施和器材。该通知要求安盛公司在2005年9月10日前改正,并在期限内将整改情况函告公安消防支队。逾期不改正的,将依法予以处罚。2005年8月11日,安盛公司委托律师向池干透发送律师函一份,通知池干透租赁合同于2005年8月11日解除,并要求池干透在2005年9月10日前拆除违章建筑,清空搬离租赁房屋及场地内的所有人员及物品,将租赁房屋及场地完好地归还给安盛公司。由于池干透在当日收到通知后不予答复,故安盛公司于2005年8月15日起诉至原审法院,诉请法院判令:安盛公司、池干透之间的房屋租赁合同自2005年8月11日解除;判令池干透立即拆除在租赁房屋及场地内违章搭建的临时建筑物;判令池干透立即迁出租赁房屋及场地,并在恢复原状后将租赁房屋及场地返还给安盛公司;判令池干透向安盛公司支付违约金25,000元;案件受理费由池干透负担。

  原审法院另查明:2003年4月15日,上海市房屋土地资源管理局向安盛公司颁发了沪房地青字(2003)第003251号上海市房地产权证,本案系争房屋为其中的一幢房屋。

  原审法院审理中,池干透称:当时签订合同时,安盛公司说给池干透半个月的搭建房屋,故租金从2005年7月1日起计算,当时池干透还说自己有几十个工人要进来,池干透在搭建房屋时,安盛公司还派人每隔二、三天来指导一次,也未提出什么意见,现在池干透搭建的建筑物内住了三百多个工人。对此,池干透认为双方当时是口头协商,但安盛公司不予确认,而池干透亦未向法庭提供证据予以证明。

  原审法院经审理后作出如下判决:一、上海安盛房产开发有限公司、池干透于2005年6月15日签订的房屋租赁合同于2005年8月11日解除;二、池干透应于本判决生效之日起三十日内搬离租赁房屋及场地,将租赁房屋及场地恢复原状后归还给上海安盛房产开发有限公司;三、池干透应于本判决生效之日起十日内支付上海安盛房产开发有限公司违约金人民币25,000元;四、上海安盛房产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还池干透押金人民币12,500元;五、上海安盛房产开发有限公司应于本判决生效之日起四十日内返还池干透多支付给上海安盛房产开发有限公司的租金(按每月租金人民币12,500元计算,自池干透实际搬离之日至2006年6月30日止的租金)。

  原审法院判决后,池干透不服,向本院提起上诉。

  池干透上诉称:其确实存在搭建临时建筑物的事实,但是经过安盛公司同意的,且安盛公司同意给池干透半个月的时间用来搭建临时房屋,安盛公司不但明知,而且曾亲自到现场对搭建上述临时建筑物进行指导,即使搭建的房屋违反了相关规定,也是由于安盛公司未尽告知义务,其应承担相应的责任。法院认定池干透容留300多人在临时建筑中生活、居住,违反了双方约定的租赁真实用途是不恰当的。池干透的确雇用了一些工人为其从事修理门窗服务,但这些人均办理了暂住证,不存在容留大量身份不明的闲杂人员这一事实,更谈不上利用该房屋进行违法违章活动。请求法院撤销原审判决,驳回安盛公司的诉讼请求。

  被上诉人安盛公司辩称: 2005年8月10日,安盛公司收到青浦区公安消防支队第0057号《责令限期改正通知书》。安盛公司遂委托律师于2005年8月11日向池干透发出书面解除合同的通知,并要求池干透妥善处理解约善后事宜,立即采取拆除和迁出等整改措施,恢复租赁房屋及场地原状后交还给安盛公司,但遭池干透拒绝。池干透在租赁场地内擅自搭建违章临时建筑、设置集体宿舍和灶头、容留大量身份不明闲杂人员等行为,存在严重火灾隐患,违反了国家消防等相关法规,并且违反了租赁合同的相关约定,安盛公司有权解除合同。请求法院维持原审判决,驳回上诉人池干透的上诉请求。

  本院经审理查明,原审法院查明事实属实,本院予以确认。

  本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,双方在租赁合同中约定:池干透擅自改变合同约定的租赁用途,或利用该房屋进行违法违章活动的,安盛公司可书面通知池干透解除本合同,违反合同的一方应向另一方按月租金的双倍支付违约金。池干透擅自大幅度搭建临时建筑的行为,已经被依法确认为违反《上海市消防条例》规定的行为,显属不当;且池干透搭建大量临时建筑及容留三百多人在临时建筑中生活、居住,亦违反了双方在合同中约定的租赁的真实用途,池干透的行为已构成违约,安盛公司具有合同解除权。2005年8月11日安盛公司向池干透发出书面解除合同通知之日,双方所签租赁合同即已解除。合同解除后,池干透理应按照合同的约定承担违约责任,并将租赁房屋及场地恢复原状后归还给安盛公司,其租金计算至池干透实际搬离之日;安盛公司应当返还池干透支付给安盛公司的押金。原审法院的处理并无不当,本院予以维持。池干透的上诉理由不成立,其的上诉请求,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币1110元,由上诉人池干透负担。